Unternehmensimmobilien erfreuen sich bei Immobilien-Investoren großer Beliebtheit, für die je nach Investmentstrategie vom Investor individuelle Kriterien zu Standort, Mindestinvestitionsvolumen, Mieterbonität, Mietvertragsfestlaufzeit, Drittverwendungsfähigkeit, Rentabilität etc. herangezogen werden.

Allerdings fallen Unternehmensimmobilien bei Investoren auch schnell aus dem Raster, wenn wesentliche Investmentkriterien nicht erfüllt werden.

Der Begriff Unternehmensimmobilien kann dabei eng oder weit ausgelegt werden.

Unternehmensimmobilien im engeren Sinne (Klassifizierung gemäß bulwiengesa AG / Initiative für Unternehmensimmobilien)

In der engen Fassung erstreckt sich der Begriff auf folgende Immobilientypen:

• Produktionsimmobilien für das nicht störende verarbeitende Gewerbe (light industrial)
• Lager-/Logistikimmobilien
• Gewerbeparks
• Transformationsimmobilien

Diese Immobilientypen vereinen meist eine Mischung aus Fertigungs-, Lager-, Büro-, Forschungs-, Service-, Großhandels-, Werkstatt-, Ausstellungs- und Freiflächen.

Während die ersten drei Immobilientypen vermutlich keiner Erläuterung bedürfen, handelt es sich bei den Transformationsimmobilien um organisch gewachsene Produktionsimmobilien, die sukzessive durch Umbau-, Umnutzungs-, Erweiterungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen in multifunktionale Mehrparteien-Objekte umgewandelt wurden.

Produktions- sowie Lager-/Logistikimmobilien werden seit Jahrzehnten in Sale-and-rent-back-Transaktionen eingebracht.

Bei den typischen Mehrparteien-Objekten Gewerbeparks und Transformationsimmobilien kann von einem partiellen Sale-and-rent-back gesprochen werden, wenn das verkaufende Unternehmen auch nach dem Verkauf Flächen für eigene unternehmerische Zwecke nutzt und durch einen Mietvertrag über diese Flächen mit dem Investor an das Objekt gebunden bleibt. Diese Situation kann auch bei Produktions- und Lager-/Logistikimmobilien zutreffen, sofern die Immobilie von mehreren Parteien genutzt wird.

Unternehmensimmobilien im weiteren Sinne (eigene Interpretation des Verfassers)

In einer weiten Fassung des Begriffs lassen sich z.B. folgende unternehmerische Assetklassen hinzuzählen, die sich ebenfalls für Sale-and-rent-back-Transaktionen mit entsprechend ausgerichteten Investoren eignen:

• Büroimmobilien
• Einzelhandelsimmobilien
• Hotelimmobilien
• Pflegeimmobilien

Gerade bei standortintensiven Branchen wie dem Einzelhandel, der Hotellerie und Pflege werden von den bekannten „Ketten“ gelegentlich ganze Immobilienportfolios in Sale-and-rent-back-Transaktionen eingebracht.

Anmerkung: Die Einbindung der vorgenannten Assetklassen unter den Begriff der Unternehmensimmobilien i.w.S. dient lediglich der Erweiterung der für Sale-and-rent-back geeigneten Immobilien mit unternehmerischer Nutzung. Auf eine Differenzierung zu Begriffen wie Gewerbeimmobilien, Sozialimmobilien, Betreiberimmobilien etc. wird hier verzichtet.