Immobilie fit für den Verkauf machen – Teil 2: Potenziale
Vorhandene Potenziale können den Wert Ihrer Immobilie erheblich beeinflussen. Dafür müssen sie erkannt, analysiert und bewertet werden.
Inhalt:
1. Umgang mit Potenzialen
2. Dachgeschossausbau
3. Sonstige Wohn- und Nutzflächenerweiterungen
4. Grundstücksaufteilung
5. Aufteilung in Eigentumswohnungen
6. Grundrissänderungen
7. Seniorentauglichkeit
8. Vermietung leer stehender Wohnungen
9. Mietsteigerungspotenzial
1. Umgang mit Potenzialen
Mit dem Bereich „Teil 2: Potenziale“ möchten wir Sie sensibilisieren, in Ihrer Immobilie schlummernde Zusatzwerte für den Verkauf zu nutzen. Dazu müssen diese im Vorfeld erkannt, analysiert und bewertet werden.
Die nachfolgend aufgeführten Potenziale können den Wert Ihrer Immobilie erheblich beeinflussen.
Von daher empfehlen wir Ihnen, die einzelnen Punkte im Vorfeld des Verkaufs, ggf. unter Hinzuziehung von Fachleuten (z.B. Architekt), zu analysieren und zu bewerten, sodass diese im Verkaufsexposé inhaltlich und quantitativ berücksichtigt werden können.
Prüfen Sie auch die Möglichkeit, das ein oder andere Potenzial ganz oder teilweise vor dem Verkauf selbst zu realisieren, sofern dies in zeitlicher und finanzieller Hinsicht für Sie in Frage kommt.
2. Dachgeschossausbau
Prüfen Sie, ob und in welchem Umfang (Erhöhung der Wohnfläche) ein Dachgeschossausbau – sofern noch nicht vorhanden – technisch und rechtlich grundsätzlich möglich ist. Sie haben nun folgende Möglichkeiten:
- Ist ein Dachgeschossausbau möglich, dokumentieren Sie Ihre Prüfungsergebnisse im Verkaufsexposé.
- Sie holen zusätzlich – sofern erforderlich – die erforderliche Genehmigung ein und bieten Ihre Immobilie erst dann zum Kauf an.
- Sie realisieren den Dachgeschossausbau selbst (und vermieten ggf. die neu entstehende(n) Wohnung(en)) und bieten Ihre Immobilie erst dann zum Kauf an.
Welche der Möglichkeiten Sie in Erwägung ziehen, hängt von der jeweiligen Kosten- und Nutzenrelation ab.
3. Sonstige Wohn- und Nutzflächenerweiterungen
Neben dem Dachgeschossausbau kann Ihre Immobilie ggf. noch weitere Potenziale für die Erweiterung der Wohn- und Nutzfläche bieten, z.B. durch:
- Anbauten oder separate Gebäude (z.B. wenn die Auslastung des Grundstücks hinsichtlich GRZ und GFZ hier noch Reserven bietet)
- Balkone
- Dachgauben
- Garagen / Carports
Auch hierzu sollten Ihnen die technischen und rechtlichen Aspekte bekannt sein.
Inwieweit Sie wie beim Dachgeschossausbau geschildert Potenziale ganz oder teilweise selbst realisieren, hängt auch hier von der jeweiligen Kosten- und Nutzenrelation ab.
Einige der Ansätze können allerdings nicht isoliert betrachtet werden. So macht es z.B. wahrscheinlich nur dann Sinn, ein Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren mit Vorsetz-Balkonen auszustatten, wenn gleichzeitig eine energetische Sanierung der Fassade erfolgt.
4. Grundstücksaufteilung
Steht Ihre Immobilie auf einem großen Grundstück, ist es gut zu wissen, ob und unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit besteht, dies aufzuteilen und das abgeteilte Grundstück später zu bebauen. Hier haben Sie folgende Möglichkeiten:
- Ist die Grundstücksaufteilung machbar und die abgetrennte Fläche bebaubar, dokumentieren Sie die Prüfungsergebnisse im Verkaufsexposé.
- Sie erwirken zusätzlich die Genehmigung zur Teilung (nur in einigen Bundesländern erforderlich), kümmern sich um die Vermessung und die grundbuchliche Umsetzung einschließlich der erforderlichen Dienstbarkeiten.
Im Falle von Nr. 2 hätten Sie die Möglichkeit, das abgetrennte Grundstück dann an einen anderen Investor/Käufer wie z.B. einen Bauträger zu veräußern.
5. Aufteilung in Eigentumswohnungen
Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, sollte Ihnen Aufteilungsmöglichkeit in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebenfalls bekannt sein, da diese wertbeeinflussend sein kann.
Das dahinterliegende Prinzip ist, dass alle Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses in der Summe i.d.R. einen höheren Wert haben als ein Mehrfamilienhaus als Ganzes. Darauf ausgerichtete Investoren, die sog. Aufteiler, machen sich dieses im Rahmen Ihrer Geschäftstätigkeit zunutze.
Es ist sicherlich nicht empfehlenswert, den ganzen Prozess der Aufteilung selbst zu initiieren, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus ohnehin als Ganzes verkaufen möchten. Und die Aufteiler als mögliche Kaufinteressenten können aufgrund ihrer Erfahrungen selbst genau einschätzen, ob Ihr Mehrfamilienhaus die Voraussetzungen für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen erfüllt.
Vielleicht ist es aber doch auch für Sie interessant, Ihr Mehrfamilienhaus selbst aufzuteilen und die entstehenden Eigentumswohnungen an Ihre bisherigen Mieter, Kapitalanleger oder Selbstnutzer (sofern nicht vermietet) zu verkaufen.
Der Aufwand zur Erwirkung von Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, Bildung der Wohnungsgrundbuchblätter und dem Verkauf der Wohnungen ist allerdings nicht zu unterschätzen.
6. Grundrissänderungen
Die Möglichkeit von Grundrissänderungen kann eine Immobilie für Investoren/Käufer interessanter machen.
Wenn z.B. Ihr Mehrfamilienhaus aktuell überwiegend über große Wohnungen verfügt und die Möglichkeit besteht, ohne allzu großen Umbauaufwand aus einer großen zwei kleine Wohnungen zu machen, kann dies aus Sicht von Investoren zu einer nachhaltigeren und besseren Einschätzung der Vermietbarkeit führen. Durch die kompakteren Wohnflächen wird Wohnraum bezahlbarer bei gleichzeitig höheren Quadratmetermieten.
Oder wenn Ihre Immobilie älteren Baujahrs ist und z.B. noch in der/den Wohnung(en) über sog. gefangene Räume verfügt, kann die Möglichkeit der Grundrissänderung positive Auswirkungen haben.
Von daher empfehlen wir Ihnen, die tragenden und nicht tragenden Wände Ihrer Immobilie zu identifizieren und mögliche Grundrissänderungen einmal durchzuspielen.
7. Seniorentauglichkeit
Aufgrund der demographischen Entwicklung gewinnt die Seniorentauglichkeit bei Immobilien an Bedeutung. Eine breitere Käufer-/Mieterzielgruppe wirkt sich stets positiv auf Kaufpreise oder Mieten aus.
Da viele Immobilien nicht nach den gesetzlichen Vorschriften „barrierefrei“ (§4 BGG) erbaut sind, kann die Kenntnis der möglichen Optimierungsmaßnahmen hilfreich sein, um dann zumindest als „barrierearm“ oder „barrierereduziert“ gelten zu können.
Welche Aspekte für ein altersgerechtes Wohnen relevant sind, können Sie z.B. der folgenden Website entnehmen:
https://www.wohnen-im-alter.de
Anhand der dort aufgeführten Punkte können Sie prüfen, welche der Punkte bei Ihrer Immobilie ohne zu großen Umbauaufwand möglich wären.
8. Vermietung leerstehender Wohnungen
Sofern z.B. bei Ihrem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen leer stehen, ist zunächst relevant, welcher Typ von Investor in Frage kommt.
Investoren, die zeitnah umfassende Renovierungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen oder auch eine Aufteilung in Eigentumswohnungen vornehmen möchten, präferieren eher, wenn die Wohnung(en) nicht vermietet sind. So können die erforderlichen Maßnahmen ungehindert durchgeführt werden und im Falle der Aufteilung in Eigentumswohnungen auch an Selbstnutzer verkauft werden.
Kommt für Ihr Mehrfamilienhaus jedoch eher der typische Bestandshalter als Investor in Frage, empfehlen wir Ihnen, die leerstehende(n) Wohnung(en) vor Verkaufsstart zu vermieten, so dass im Verkaufsexposé eine weitgehende Vollvermietung ausgewiesen werden kann. Ansonsten machen Investoren in ihrer Kalkulation gern Abschläge beim Kaufpreis.
9. Mietsteigerungspotenzial
Investoren sind sehr stark daran interessiert, vermietete Immobilien (z.B. Mehrfamilienhäuser) mit unterbewerteten Mieten (sog. under-rent) zu erwerben. Allerdings insbesondere dann, wenn die Kaufpreiskalkulation auch auf Basis dieser unter dem Marktniveau liegenden Mieten erfolgt. Der Investor hat dann die Möglichkeit, die Wertsteigerung nach Umsetzung von Mietanpassungen für sich zu realisieren.
Häufig sind jedoch Immobilienangebote anzutreffen, die im Verkaufsexposé den Hinweis „Miete steigerungsfähig“ o.ä. enthalten, wobei die Kaufpreiskalkulation auf Basis der fiktiven Mieten nach einer Mietanpassung erfolgt. Investoren stellen sich dann erfahrungsgemäß die Frage, warum das Mietsteigerungspotenzial nicht vom bisherigen Eigentümer umgesetzt wurde und werden schnell skeptisch. Die Konsequenz sind entsprechende Abschläge beim Kaufpreis.
Sofern bei Ihrer Immobilie ein Mietsteigerungspotenzial vorhanden ist, das selbstverständlich den gesetzlichen Erfordernissen hinsichtlich der Kappungsgrenze entsprechen muss, empfehlen wir Ihnen deshalb, die Mietanpassungen selbst vor Verkaufsstart rechtswirksam zu realisieren.
