Immobilien-Verkauf Phase 3: Abwicklung
Nachdem der richtige Investor/Käufer für Ihre Immobilie gefunden ist, geht es nun in Phase 3, darum, den Verkauf sicher unter Dach und Fach zu bringen.
Inhalt:
1. Notariatsauswahl
2. Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
3. Kaufvertragsbesprechung und -verhandlung
4. Beurkundung des Kaufvertrags
5. Beurkundung erfolgt – Wie geht es nun weiter?
6. Besitzübergabe und Kaufpreiszahlung
7. Eigentumsumschreibung
1. Notariatsauswahl
Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wer den Notar für die Beurkundung bestimmt.
In der Regel bestimmt der Investor/Käufer den Notar, da er ihn auch bezahlt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Für die Notarkosten haften jedoch Verkäufer und Investor/Käufer gesamtschuldnerisch.
Wenn Sie als Verkäufer gute Erfahrungen mit einem Notariat gemacht haben, können Sie selbstverständlich auch eine Empfehlung gegenüber Ihrem Investor/Käufer aussprechen und sich dann auf den Notar einigen.
Für eine notarielle Tätigkeit fallen übrigens bei jedem Notar grundsätzlich die gleichen Gebühren an. Maßgeblich ist dafür die Kostenordnung. Notargebühren können also nicht vom Notar beliebig festgesetzt, aber auch nicht verhandelt werden.
Idealerweise sollte Ihr Investor/Käufer die Beauftragung des Notars vornehmen. Damit erkennen Sie, dass er die Eigeninitiative für den Kauf ergreift. Außerdem ist er als Auftraggeber gegenüber dem Notar in der Kostenverpflichtung für die Entwurfsgebühr für den Fall, dass er (was wir nicht hoffen wollen) doch noch einen Rückzieher macht.
2. Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
Damit Ihr Investor/Käufer den Kaufvertrag in Auftrag geben kann, empfiehlt es sich, von vornherein alle bereits zwischen Ihnen und Ihrem Investor/Käufer besprochenen und verhandelten Punkte gemäß untenstehender Auflistung zusammenzufassen.
Damit kann der Notar den Entwurf dann von vornherein zielgerichtet erstellen.
Bei großen und komplexen Immobilientransaktionen lassen sich Verkäufer und Investor/Käufer i.d.R. von Anwaltskanzleien vertreten, sodass diese dann sämtliche Details untereinander abstimmen.
Verkäuferdaten
von jeder zum Verkäufer gehörenden Person (Name, Anschrift, Kommunikationsdaten, Steuer-IDs, Kopien der Ausweise); bei Gesellschaften von den vertretungsberechtigten Personen und ggf. zusätzlich Handelsregisterauszug
Käuferdaten
von jeder zum Käufer gehörenden Person (Name, Anschrift, Kommunikationsdaten, Steuer-IDs, Kopien der Ausweise); bei Gesellschaften von den vertretungsberechtigten Personen und ggf. zusätzlich Handelsregisterauszug
Objekt
Anschrift und Art
Nutzung des Objektes
z.B. vermietet, teilvermietet, leerstehend, vom Verkäufer selbst bewohnt
Mitverkauftes Inventar
z.B. Küchen, Mobiliar
Kaufpreis
- mit Aufteilung in Immobilie und mitverkauftes Inventar
- mit Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude
- ggf. Angaben zur umsatzsteuerlichen Behandlung (sofern Gewerbeanteile vorhanden oder es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt)
Bankverbindung(en) zur Zahlung des Kaufpreises
des Verkäufers und ggf. der darlehensgebenden Bank des Verkäufers incl. Ansprechpartner und Darlehensnummer (wegen Kaufpreisverteilung und Löschungsbewilligung)
Käuferfinanzierung
ja oder nein (wegen Belastungsvollmacht im Kaufvertrag im Falle von ja)
Mietaufstellung
Mietaufstellung mit allen Detailangaben beifügen
Kaufpreisfälligkeit; Besitzübergabe
Termin (sofern Immobilie vom Verkäufer auch selbst bewohnt und Auszug beabsichtigt, auch Angaben zur Räumung)
Unterlagen
Käuferseitigen Erhalt von Unterlagen als Liste aufführen
Folgende Unterlagen sollten dem Notar auch übermittelt werden, da diese Punkte i.d.R. auch standardmäßig im Kaufvertrag erwähnt werden:
- Auskunft aus dem Altlastenkataster
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Auskunft über Erschließungsbeiträge
Besichtigungen
Angaben zu erfolgten Besichtigungen, ggf. unter Hinzuziehung eines Baugutachters
Mängel
Auflistung und möglichst genaue Beschreibung
Sonstiges
z.B. Vereinbarungen, die Sie zusätzlich mit dem Käufer getroffen haben
Nicht alle der vorgenannten Punkte sind zwingend im Kaufvertrag erforderlich, doch auch hier ist nach unseren Erfahrungen ein mehr einfach besser.
Nach der Beauftragung des Notars durch Ihren Investor/Käufer erhalten die Vertragsparteien meist innerhalb von drei bis vier Werktagen den Kaufvertragsentwurf.
3. Kaufvertragsbesprechung und -verhandlung
Nachdem alle Beteiligten den Kaufvertragsentwurf vom Notar erhalten haben, geht es in die Endabstimmung:
- Stimmen die Angaben und Daten zu Personen, Bankverbindungen etc.? Prüfen Sie genau, da auch Notariate nicht vor dem „Fehlerteufel“ gefeit sind.
- Ist im Kaufvertragsentwurf alles so wie vorher zusammengetragen berücksichtigt?
- Sind Formulierungen im Kaufvertragsentwurf aufgrund des „Juristendeutschs“ unverständlich?
Änderungswünsche und Korrekturen können dann jederzeit an das Notariat übermittelt werden, bis alles so steht wie Sie und Ihr Investor/Käufer es möchten.
Der Verkauf von Gebrauchtimmobilien erfolgt standardmäßig unter Ausschluss jeglicher Haftung und Gewährleistung, außer für den Fall von Arglist.
Deshalb ist es von vornherein wichtig gewesen, gegenüber dem Investor/Käufer offen mit Mängeln umzugehen.
Sofern Mängel vorliegen, hierzu im Vorfeld aber noch nicht alles im Detail geklärt und an den Notar übermittelt werden konnte, ist dies ein häufiger Grund für weitere Kaufvertragsverhandlungen. Der Notar als neutralitätsverpflichtete Instanz sollte dann entsprechende Lösungsvorschläge in den Vertrag aufnehmen, die für beide Seiten einen Kompromiss darstellen.
Auch andere Punkte können noch Anlass für weitere Kaufvertragsverhandlungen sein, sind jedoch bei guter Vorbereitung des Verkaufs deutlich seltener als bei schlechter Vorbereitung.
4. Beurkundung des Kaufvertrags
Nicht selten vereinbaren Vertragsparteien einen Beurkundungstermin nach dem Motto
„Den Rest können wir dann ja noch beim Notar besprechen.“
Davon können wir nur abraten. Der Notartermin sollte ausschließlich dann vereinbart werden, wenn der Kaufvertragsentwurf bis ins letzte Detail abgestimmt wurde.
Natürlich kann auch beim Verlesen durch den Notar nochmal die ein oder andere Formulierung geändert werden, aber substanziell sollte wirklich alles passen.
Warum? Wenn im Beurkundungstermin noch wesentliche Inhalte verhandelt werden, kann das sowohl bei Ihnen als Verkäufer oder auch beim Investor/Käufer zu einer Drucksituation führen, die dann im Worstcase einen Abbruch der Beurkundung zur Folge hat, weil man sich nicht einigen konnte. Nicht selten springt eine Vertragspartei dann auch endgültig ab, weil womöglich der Termin im Streit endete.
Für Verkäufe zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher muss der Kaufvertragsentwurf 14 Tage vorliegen, bevor der Kaufvertrag beurkundet werden kann.
Auch wenn dies nicht der Fall ist, sollte aus vorgenannten Gründen genügend Zeit dafür eingeplant werden.
Die Beurkundung des Kaufvertrags wird je nach Kaufvertrag, angefügter Anlagen und Lesegeschwindigkeit des Notars ca. 45 – 90 min dauern, kann sich bei komplexen Transaktionen aber auch über mehrere Stunden erstrecken.
Finanziert Ihr Investor/Käufer auch per Kredit, wird die Beurkundung dessen Grundschuldbestellung meist direkt im Anschluss erfolgen, wo Sie dann aber nicht mehr anwesend sein müssen.
Was ist, wenn ein Teil der Verkäufer- oder Käuferseite den Beurkundungstermin nicht wahrnehmen kann?
Häufig bestehen Verkäufer und Käufer aus mehreren Personen, z.B. bei verkaufenden oder kaufenden Eheleuten.
Ist eine Person verhindert, kommen nun folgende Varianten in Frage:
- Der Beurkundungstermin wird verschoben.
- Der im Beurkundungstermin anwesende Teil der Verkäufer- oder Käuferseite tritt als vollmachtsloser Vertreter für den anderen Teil auf. In dem Fall muss der Kaufvertrag notariell nachgenehmigt werden, ggf. auch bei einem anderen Notar (Nachteil: Der Kaufvertrag wird erst mit der Nachgenehmigung rechtswirksam.)
- Der im Beurkundungstermin nicht anwesende Teil der Verkäufer- oder Käuferseite erteilt dem anderen Teil zuvor eine notarielle Vollmacht.
5. Beurkundung erfolgt – Wie geht es nun weiter?
Sobald der Kaufvertrag rechtswirksam ist, geht der Notar an die Abwicklung desselben. Das läuft in folgenden Schritten ab:
6. Besitzübergabe und Kaufpreiszahlung
Bleiben Sie in jedem Fall hart, falls Ihr Investor/Käufer Sie vor der (vollständigen) Kaufpreiszahlung bittet, die Schlüssel zu erhalten, um z.B. schon mit Umbau- oder Modernisierungsarbeiten zu beginnen. Tun Sie dies, geben Sie den Besitz aus der Hand, ohne schon Ihr Geld zu haben. Somit gilt:
„Erst den Kaufpreis, dann die Schlüssel.“
Allerdings ist nichts dagegen einzuwenden, wenn Sie dem Investor/Käufer in Ihrem Beisein oder eines Vertrauten von Ihnen die Möglichkeit einräumen, vorab Dinge zu erledigen, die nicht zu Veränderungen am Mehrfamilienhaus führen (z.B. Durchführung eines Aufmaßes).
Im Zusammenhang mit der Besitzübergabe sind folgende Dinge zu erledigen:
- Schriftliche Information der Mieter über den Besitzwechsel mit Bankverbindung des Investors
- Erstellung eines Übergabeprotokolls
- Übergabe von Unterlagen/Dokumenten im Original
- Übergabe der Mietkautionen
- Übergabe aller im Umlauf befindlichen Schlüssel, Funksender etc.
- Übergabe sonstiger Gegenstände
- Ablesung von Zählerständen für Strom, Gas, Wasser etc.
- Erstellung einer Zwischen- und Abgrenzungsrechnung
Mit der Besitzübergabe ist der Investor/Käufer zwar Besitzer, aber noch nicht Eigentümer der Immobilie. Das sind nach wie vor Sie.
Durch das Auseinanderfallen von Besitz und Eigentum kommt es zu einem Zwischenstadium, das sich beispielsweise wie folgt auswirkt:
- Die Gebäudeversicherung läuft zunächst auf Sie als Noch-Eigentümer weiter. Es ist somit eine Abrechnung erforderlich, sodass der Investor/Käufer Ihnen die anteiligen Prämien ab der Besitzübergabe erstattet.
- Für die Grundbesitzabgaben bleiben Sie für das gesamte lfd. Kalenderjahr Schuldner. Auch hier ist somit im Innenverhältnis mit dem Investor/Käufer eine Abrechnung ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe zu erstellen.
Natürlich obliegt es im Einzelfall Ihnen, ob Sie auf eine Abrechnung der anteiligen Beträge bestehen, wenn es nur um kleinere Summen geht. Aus dem Kaufvertrag sind Sie dazu in jedem Fall berechtigt.
7. Eigentumsumschreibung
Um auch das Eigentum auf den Investor/Käufer zu übertragen, beantragt der Notar nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Ihrer Eingangsbestätigung gegenüber dem Grundbuchamt, dass der Investor/Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Dies kann je nach Bearbeitungsgeschwindigkeit beim Grundbuchamt ein paar Wochen oder auch ein paar Monate dauern.
Damit ist der Investor/Käufer nun Besitzer und Eigentümer.
Und Ihr Immobilien-Verkauf ist nun endlich vollzogen.
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