Käuferprovision und/oder Verkäuferprovision bei Maklereinbindung?
Die Verteilung der Provision auf Käufer und/oder Verkäufer ist ein häufiger Verhandlungspunkt bei der Maklerbeauftragung. Wie wirkt sich die Verteilung auf den Verkaufserlös und andere Punkte beim Verkauf aus?
Inhalt:
1. Gibt es gesetzliche Vorgaben?
2. Welche Auswirkungen haben die unterschiedlichen Verteilungsformen?
2.1 Auswirkungen auf den Verkaufserlös
2.2 Darstellungsgründe bestimmter Investoren
2.3 Auswirkungen auf weitere Erwerbsnebenkosten
2.4 Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur
2.5 Steuerliche Auswirkungen
2.6 Organisatorische Aspekte
2.7 Fälligkeitsaspekte
3. Fazit
1. Gibt es gesetzliche Vorgaben?
Für die Vermietung von Wohnraum existiert seit 2015 das Bestellerprinzip für Maklerdienstleistungen. Beauftragt man als Vermieter einen Makler, so hat der Vermieter auch die Maklerkosten zu tragen.
In der Vergangenheit gab es immer wieder Bestrebungen seitens der Politik, das Bestellerprinzip auch für die Vermittlung von Kaufverträgen einzuführen.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern“ in Kraft. Kern des Gesetzes ist, dass Verkäufer dieser Immobilientypen die Maklerprovision nicht mehr komplett dem Käufer übertragen können, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben.
Der, der den Makler zuerst ins Boot geholt hat, muss nach dem Gesetz mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.
Abgesehen von den vorgenannten gesetzlichen Regelungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist die Verteilung weitestgehend frei vereinbar, auch wenn es ortsübliche Vorgehensweisen in den einzelnen Bundesländern gibt.
2. Welche Auswirkungen haben die unterschiedlichen Verteilungsformen?
2.1 Auswirkungen auf den Verkaufserlös
Häufig ist die Verteilung der Maklerprovision wegen seiner vermeintlichen Auswirkungen auf den Verkaufserlös ein zentrales Thema. Verkäufer von Immobilien gehen vielfach davon aus, dass eine Verkäuferprovision den Verkaufserlös schmälert, während eine Käuferprovision keine negative Auswirkung auf den Verkaufserlös hat.
Doch wie kalkulieren eigentlich Investoren/Käufer hinsichtlich der Provision?
Der Käufer eines zur Selbstnutzung gedachten Einfamilienhauses (oder einer Eigentumswohnung), bei dem Emotionen eine große Rolle spielen, sieht die Käuferprovision tendenziell eher als notwendiges Übel, dem es vermutlich angenehmer wäre, wenn nur der Verkäufer die Provision trägt (auch wenn der Kaufpreis dann vielleicht entsprechend höher ausfallen würde).
Dazu zwei kurze fiktive Beispiele für ein Einfamilienhausangebot unter Berücksichtigung des in Abschnitt 1. genannten neuen Gesetzes:
- Ein Kaufpreis von 600.000 EUR beinhaltet eine Verkäuferprovision von 2,38 %, vom Käufer wird eine Käuferprovision in gleicher Höhe erhoben. Für den Käufer ergibt sich damit incl. der Käuferprovision ein Gesamtbetrag von 614.280 EUR. Für den Verkäufer ergäbe sich hier ein um die Verkäuferprovision bereinigter Verkaufserlös von 585.720 EUR.
- Ein Kaufpreis von 620.000 EUR beinhaltet eine Verkäuferprovision von 4,76 %, vom Käufer wird keine Käuferprovision erhoben. Für den Verkäufer ergäbe sich hier ein um die Verkäuferprovision bereinigter Verkaufserlös von 590.488 EUR.
Obwohl der Verkäufer in Beispiel 2. einen höheren Verkaufserlös erzielt und der Kaufpreis um 20.000 EUR höher ausfällt, hätte der private Käufer vermutlich mit Beispiel 2. weniger „Probleme“, da er hier einfach nicht mit den konkreten Provisionszahlen konfrontiert wird. Von daher stellt sich die Frage, ob das neue Gesetz tatsächlich die damit verbundene ursprüngliche politische Intention der Käuferentlastung bewirken kann.
Investoren von Investmentimmobilien, Projektentwicklungen oder Grundstücken sind hingegen kühle Rechner. Diese sehen fast immer das Gesamtpaket aus Kaufpreis und Provision.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Preisbildung am Markt unabhängig von der Verteilung der Provision auf Käufer und Verkäufer funktioniert, sodass auch bei „Nur Verkäuferprovision“ nach Abzug der Provision annähernd der gleiche Verkaufserlös herauskommen würde wie bei „Nur Käuferprovision“. Für Sie als Verkäufer sind die Unterschiede somit allenfalls marginal.
Doch welche Auswirkungen gibt es darüber hinaus?
2.2 Darstellungsgründe bestimmter Investoren
Bei manchen Investoren größerer Investmentimmobilien kann es gelegentlich vorkommen, dass sie für ihre eigenen Gremienbeschlüsse, die dann auch eine detaillierte Aufstellung der Gesamtinvestitionskosten beinhalten, keine oder nur eine sehr geringe Käuferprovision ausweisen möchten.
Ist z.B. die Immobilie im Vorfeld ausschließlich mit einer Käuferprovision angeboten worden, kann in solchen Fällen ein Teil oder die gesamte Käuferprovision betragsmäßig auf den ansonsten bereits verhandelten Kaufpreis aufgeschlagen und in eine Verkäuferprovision gewandelt werden.
2.3 Auswirkungen auf weitere Erwerbsnebenkosten
Bemessungsbasis für weitere Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten ist der Kaufpreis.
Die im Kaufpreis berücksichtigte Verkäuferprovision erhöht somit die vorgenannten Erwerbsnebenkosten.
2.4 Auswirkungen auf die Finanzierungsstruktur
Manche Investoren/Käufer möchten mit einer hohen Fremdkapitalquote, somit wenig Eigenkapital, finanzieren. Dies kommt allerdings tendenziell eher bei der Internetvermarktung vor, da die Investorenzielgruppe hier im Gegensatz zur direkten Investorenansprache meist etwas anders strukturiert ist.
Entsprechende Bonität vorausgesetzt, sind einige Kreditinstitute durchaus bereit, Finanzierungen bis zu 100 % des Kaufpreises herauszugeben, während die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital zu begleichen sind.
So kann es für den Investor/Käufer einen Unterschied ausmachen, ob die Maklerprovision im Kaufpreis enthalten ist (Verkäuferprovision) oder als Käuferprovision Bestandteil der aus Eigenkapital zu begleichenden Erwerbsnebenkosten ist.
Sofern das Kreditinstitut den erforderlichen Eigenkapitaleinsatz jedoch strikt an Beleihungswert oder Beleihungsgrenze ausrichtet, hat die Verteilung der Provision keine Auswirkung.
2.5 Steuerliche Auswirkungen
Verkäufer
Inwieweit eine Verkäuferprovision beim Verkauf einer Immobilie steuerlich absetzbar ist, hängt davon ab, ob die Veräußerung steuerbar oder nicht steuerbar bzw. ob der Veräußerungserlös für den Erwerb eines anderen Vermietungsobjektes genutzt wird.
Details hierzu können selbstverständlich nur von Ihrem Steuerberater geklärt werden.
Investoren/Käufer
Für Investoren macht es kaum keinen Unterschied, ob die im Kaufpreis enthaltene Verkäuferprovision als Bestandteil der Anschaffungskosten oder die Käuferprovision als Bestandteil der Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben wird, sofern die jeweilige Zurechnung zum Gebäudeanteil gleich ist.
2.6 Organisatorische Aspekte
Organisatorische Auswirkungen sind im Prinzip zu vernachlässigen, da es vom Aufwand her keinen großen Unterschied macht, ob nur mit dem Käufer, nur mit dem Verkäufer oder mit Beiden die Provision vereinbart und die Zahlung abgewickelt werden muss.
Aus Maklersicht wäre jedoch zu nennen, dass bei Ansatz einer Käuferprovision das Thema „Widerrufsbelehrung und Widerrufsrecht“ zum Tragen kommen kann, sofern es sich bei der Maklereinbindung um einen sogenannten Fernabsatzvertrag und beim potenziellen Investor/Käufer um einen Verbraucher handelt.
2.7 Fälligkeitsaspekte
Wann ist die Provision des Maklers üblicherweise verdient und fällig? Sobald dessen Leistung erbracht ist, somit mit rechtwirksamem Abschluss des Kaufvertrags.
Käuferprovisionen werden dann auch üblicherweise direkt in Rechnung gestellt, wobei das Zahlungsziel häufig 7, 10 oder 14 Tage beträgt.
Verkäuferprovisionen werden auf Wunsch der Verkäuferseite häufig auch erst mit Kaufpreiseingang fällig, sofern der Makler sich vorab damit einverstanden erklärt hat.
Für den Makler bedeutet dies je nach Dauer bis zur Kaufpreisfälligkeit eine Verzögerung von ca. 5 – 8 Wochen.
3. Fazit
Die Verteilung der Maklerprovision auf Käufer bzw. Verkäufer hat auf den um die Provision bereinigten Verkaufserlös bei Investmentimmobilien, Projektentwicklungen und Grundstücken, aber auch bei (zur Selbstnutzung bestimmten) Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen keine nennenswerten Auswirkungen, da die Preisbildung am Markt unabhängig davon funktioniert.
Die übrigen dargestellten Auswirkungen können in Ausnahmefällen auch im Nachhinein noch zu einer einvernehmlichen Anpassung der Verteilung führen oder sind in ihrer Bedeutung in der Praxis vernachlässigbar.
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