3. Investoren haben ihr Ankaufsprofil

Zunächst einmal muss realistisch geprüft werden, ob überhaupt (genügend) Investoren existieren, wenn ein inhomogenes Portfolio nur geschlossen zum Verkauf stehen soll. Je nach Grad der Inhomogenität sind die Chancen dafür höher oder niedriger.

Bei der Analyse eines inhomogenen Portfolios ist deshalb hilfreich, zunächst die Sichtweisen der Investoren in den Vordergrund zu stellen.

In Anlehnung an die in Abschnitt 1. aufgeführten Punkte lässt sich festhalten:

• Viele Investoren kaufen Investmentimmobilien erst ab einem gewissen Investitionsvolumen. Bei Portfolios werden die Untergrenzen für einzelne Objekte häufig etwas weicher gefasst, jedoch meist nur dann, wenn sich am Standort auch noch andere Portfolioobjekte oder bereits andere Bestände im Investoreneigentum befinden.
• Viele Investoren haben primär bestimmte Nutzungsarten im Fokus. So scheiden für wohnwirtschaftlich orientierte Investoren aufgrund der Risikostruktur größere Gewerbeanteile im Portfolio meist aus. Umgekehrt kommt es ebenso vor, dass gewerblich orientierte Investoren aufgrund der geringeren Renditeperspektiven nicht an größeren Wohnanteilen interessiert sind.
• Investoren, die an vollvermieteten Investmentimmobilien in einem sehr guten Erhaltungszustand interessiert sind, sind nicht unbedingt auch die passenden Käufer für modernisierungs- oder sanierungsbedürftige Objekte mit hohen Leerständen.
• Es gibt regional und überregional tätige Investoren. Manche investieren nur in größeren Städten ab einer gewissen Einwohnerzahl (ggf. incl. der „Speckgürtel“) oder in Metropolregionen. Je unterschiedlicher der Mix des Portfolios in dieser Hinsicht ist und wenn sich darunter auch noch ländlich geprägte Standorte finden, umso schwieriger wird es, einen Investor für alles zu begeistern.
• Auch wenn sich die Immobilien des Portfolios in einer Stadt befinden, können unterschiedliche Lagequalitäten ein Problem für einen Investor darstellen. Einige Investoren sind ausschließlich an guten und sehr guten Lagen interessiert und akzeptieren im Gegenzug für die höhere Sicherheit eine geringere Mietrendite. Andere Investoren zielen auf hohe Mietrenditen ab und sind somit auf einfache und mittlere Lagen fokussiert.
• Durch die unterschiedlichen Lagequalitäten können sich auch mieterseits unterschiedliche Zielgruppen ergeben. Dies ist z.B. der Fall, wenn sich im Portfolio frei finanzierte und öffentliche geförderte Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen befinden. Ein anderes Beispiel lässt sich im Einzelhandelssektor anführen, wo hochwertige Citylagen i.d.R. einen anderen Mieterbesatz ermöglichen als Peripherielagen.